Nel nuovo World Cities Report 2026 di UN-Habitat la crisi abitativa globale diventa il risultato di una scelta precisa: negli ultimi decenni la casa è stata trasformata in un asset finanziario, progressivamente scollegato dalla sua funzione sociale.
I numeri raccolti dalle Nazioni Unite spiegano la dimensione del fenomeno: fino a 3,4 miliardi di persone nel mondo non hanno accesso a un’abitazione adeguata, mentre oltre 1,1 miliardi vivono senza acqua corrente, fognature o un tetto sicuro. A crescere è il disagio nelle periferie del Sud globale, ma anche la pressione economica nelle città occidentali, dove affitti e prezzi immobiliari hanno ormai superato la capacità di spesa di ampie fasce della popolazione.
Nel rapporto, presentato al World Urban Forum di Baku, l’Onu mette in fila cinque fattori che stanno aggravando la crisi: accessibilità economica sempre più ridotta; aumento degli sfollamenti; espansione dell’informalità urbana (ovvero la crescita di quartieri sorti senza permessi, senza servizi di base e fuori da qualsiasi piano regolatore); impatti climatici; peggioramento della qualità della vita nei quartieri urbani.
Il mercato non sta correggendo
Uno dei passaggi più interessanti del documento riguarda il ruolo dei governi. Dopo decenni di politiche fondate quasi esclusivamente sul mercato immobiliare e sulla proprietà privata, UN-Habitat sostiene apertamente che i modelli market-led – cioè fondati sull’idea che il mercato, lasciato libero di funzionare, avrebbe trovato da solo l’equilibrio – non abbiano risolto la crisi, anzi abbiano ampliato le disuguaglianze.
L’indicazione è chiara: lo Stato deve tornare a intervenire su pianificazione, affitti, edilizia sociale e regolazione della speculazione immobiliare. Il rapporto cita tre esempi considerati efficaci per ragioni diverse ma convergenti: il controllo degli affitti in Germania, che ha contenuto la rendita speculativa nelle grandi città; i programmi di riqualificazione delle favelas brasiliane, che hanno migliorato le condizioni abitative senza spostare le comunità; le esperienze di housing cooperativo in Thailandia e Cambogia, costruite dal basso con il sostegno pubblico. Il filo comune è uno: l’intervento diretto, non delegato al mercato.
Le città espellono i redditi bassi
Nel rapporto emerge anche un altro dato strutturale: il costo dell’abitare cresce ovunque, e quasi il 44% delle famiglie in affitto supera una soglia critica: il 30% del reddito destinato all’alloggio, limite oltre il quale gli economisti parlano di insostenibilità.
L’effetto si vede soprattutto nelle grandi città: lavoratori espulsi verso periferie sempre più lontane, giovani che rinviano l’autonomia abitativa, aumento degli sfratti e crescita di forme di precarietà invisibile, dai microaffitti sovraffollati alle sistemazioni temporanee. È la fotografia di un mercato che non fallisce per caso, ma perché risponde a una logica diversa da quella del bisogno abitativo.
Clima e casa: un’emergenza unica
Nel documento il tema climatico non compare come capitolo separato, ma come elemento ormai intrecciato alla questione abitativa. Gli edifici sono responsabili del 37% delle emissioni globali di gas serra e, contemporaneamente, milioni di abitazioni risultano esposte a eventi climatici estremi. Nel solo 2024 quasi 46 milioni di persone sono state sfollate da eventi meteorologici estremi.
Secondo le proiezioni elaborate per il rapporto, entro il 2040 la crisi climatica potrebbe distruggere 167 milioni di case nel mondo. È una stima che incorpora scenari di innalzamento del livello del mare, ondate di calore e alluvioni sempre più frequenti, e che rende ancora più urgente la domanda su dove e come si costruirà nei prossimi vent’anni.
Per questo UN-Habitat insiste su un principio che torna più volte nelle oltre 300 pagine del rapporto: riqualificare i quartieri esistenti è quasi sempre preferibile, in termini economici e sociali, alla demolizione e ricostruzione. Le favelas brasiliane già citate ne sono un esempio: intervenire sulle infrastrutture, fognature, strade, elettricità mantenendo le comunità al loro posto ha dimostrato risultati migliori, e costi inferiori, rispetto alla tabula rasa seguita da nuove costruzioni.
Un cambio di rotta
L’aspetto forse più significativo del rapporto è linguistico prima ancora che politico. Per la prima volta da anni, il lessico delle Nazioni Unite abbandona l’espressione “smart city” e torna a parlare di edilizia popolare, controllo pubblico e diritto all’abitare. Queste parole ci segnalano che la crisi della casa non viene più considerata una questione marginale di welfare urbano, ma una delle grandi fratture economiche e sociali con cui le città devono fare i conti.
